房屋老化漏水责任归属什么

房屋老化漏水责任归属可能因特殊情况发生变化，以下为常见特殊情形及影响。
1. 历史保护建筑：若漏水房屋属于历史保护建筑，维修需符合文物保护部门的规定，不得擅自改变建筑结构，责任方需先向文物部门申请维修方案审批，否则可能面临行政处罚，维修责任及成本也会因特殊保护要求增加；
2. 房屋质量保修期内：若房屋虽老化但仍在开发商保修期内（如防水工程保修期5年），漏水由施工质量问题导致，责任由开发商承担，业主可向开发商主张维修及赔偿；
3. 物业公司未尽管理义务：若小区物业未按合同约定定期检查房屋共有部分（如公共管道），导致老化漏水，物业公司需承担部分赔偿责任，业主可要求物业与全体业主共同分担维修费用。
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房屋老化漏水责任归属的判断可依据《中华人民共和国民法典》相关规定进行分析。
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 若漏水部位为业主专有部分（如室内管道、屋顶），业主作为所有权人需承担维修责任；若为共有部分（如小区公共外墙），则由全体业主共同承担。同时，《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 租赁房屋老化漏水时，若无特别约定，房东需承担维修责任。综上，自有产权房屋专有部分漏水由业主担责，共有部分由全体业主担责，租赁房屋由房东担责（另有约定除外）。
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房屋老化漏水处理过程中，部分业主或租客可能因操作不当导致责任扩大，以下是常见错误行为。
1. 拖延维修导致损失扩大：发现漏水后未及时采取止损措施（如临时封堵），导致楼下或相邻房屋受损加重，需承担额外赔偿责任；
2. 自行维修未保留凭证：未通知责任方擅自维修，且未留存维修发票、施工记录，后续无法向责任方追偿维修费用；
3. 混淆专有与共有部分责任：将共有部分漏水责任推给个别业主，或因共有部分漏水拒绝承担专有部分的配合维修义务，引发邻里纠纷。
若已出现上述错误操作，建议及时向律师咨询补救措施，避免损失进一步扩大。
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房屋老化漏水的责任归属并非固定，需结合房屋的产权、使用状态及维修义务履行情况综合判断。
房屋老化漏水责任归属需根据具体情况确定：
1. 若房屋为业主自有产权且由业主自行使用：业主作为房屋所有权人，对房屋负有维修义务，因老化漏水造成的损失及维修责任由业主承担；
2. 若房屋为租赁状态且租赁合同未特别约定：通常由房东（业主）承担维修责任，若因租客不当使用导致漏水加重，租客需承担部分责任；
3. 若房屋属小区共有部分（如外墙、公共管道）：由小区全体业主共同承担责任，通过专项维修资金支付维修费用。